Vlastnictví bytu–3.díl




funny-images-20-550x728Ucelené ústavní zakotvení bytového vlastnictví v českém ústavním pořádku neexistuje. Je proto třeba vycházet zvlášť z ústavního zakotvení vlastnictví a zvlášť z ústavního zakotvení bydlení, a posléze tyto dva instituty případně propojit.

Co se týče bytu v ústavním právu, nalezneme jej v rámci ochrany obydlí v článku 12 Listiny. Toto ustanovení Listiny používá pouze obecný pojem obydlí (s výjimkou pojmu domovní prohlídka pro účely trestního práva procesního). Nerozlišuje tedy, zda se jedná např. o byt, rodinný dům nebo rekreační chatu určenou k celoročnímu užívání. Nicméně byt je pod pojem obydlí jednoznačně podřaditelný a požívá tak veškeré ústavněprávní ochrany stanovené v článku 12 LZPS.

Další obecnost článku 12 Listiny tkví v tom, že zde není vůbec rozlišeno, jaký právní titul k obydlí má mít osoba požívající ústavněprávní ochrany svého bydlení. To znamená, že stejnou ochranu obydlí bude mít jak vlastník obydlí, tak také osoba, která obydlí užívá např. na základě nájemní smlouvy nebo smlouvy o výpůjčce.

V článku 12 Listiny se jedná především o veřejnoprávní ochranu bydlení, avšak i ta může mít soukromoprávní aspekty. Zejména nedotknutelnost obydlí, deklarovaná v ustanovení čl. 12 odst. 1 LZPS, zakazuje komukoliv vstoupit do obydlí bez souhlasu toho, kdo v něm bydlí. Tato klauzule dává vlastníkovi bytu ústavně zaručené právo pro nerušený výkon jeho subjektivních oprávnění spojených s vlastnickým právem k bytu. V případě, že dojde k narušení nedotknutelnosti obydlí, je ten, kdo v tomto obydlí bydlí, oprávněn použít k ochraně svých práv mimo jiné svépomoc zakotvenou v ustanovení § 6 občanského zákoníku, a to za předpokladu splnění zde stanovených podmínek pro použití svépomoci, kterými jsou: neoprávněnost a bezprostřednost hrozícího zásahu do zaručeného práva, přiměřenost odvrácení zásahu do práva a nutnost, aby zásah odvracel jen ten, kdo jím je ohrožen.

Koncepce a právní úprava

Obecně je vlastnictví bytu chápáno mnohem šířeji než jen ve smyslu ZoVB, který upravuje vlastnictví bytu v právním slova smyslu. V praxi se můžeme setkat s tím, že:

1) rodinný či bytový dům má vyčleněny jednotky ve smyslu ZoVB a jednotlivé jednotky (byty i nebytové prostory) jsou jako samostatné věci předmětem vlastnického práva (dle ZoVB);
2) rodinný či bytový dům vlastní jako budovu právnická osoba, typicky družstvo, které pronajímá jednotlivé byty svým členům (v případě, že nedošlo k vyčlenění jednotek, vlastní družstvo celý dům bez vlastnictví jednotlivých bytů jako jednotek; pokud však k vyčlenění jednotek došlo, vlastní družstvo jednotlivé jednotky etc.);
3) rodinný či bytový dům vlastní podíloví spoluvlastníci, kteří užívají jednotlivé „byty“ na základě vzájemné dohody o užívání části nemovitosti.
Přestože zákon o vlastnictví bytů ve spojení s občanským zákoníkem a zákonem č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obchodní zákoník“ nebo „OBZ“) počítá s legální existencí všech tří uvedených pojetí bytového vlastnictví, je nutno konstatovat, že vlastnictví bytu podle ZoVB – tedy vlastnictví bytu v užším smyslu (pojetí) je v českém právním řádu jen jedno, a to v pojetí popsaném pod bodem 1). Právě a jen zde jde o skutečné vlastnické právo k bytu (resp. bytové jednotce).

V případě bodu 2) se ve skutečnosti jedná o vlastnické právo k členskému podílu v družstvu v rámci právní úpravy § 221 a násl. obchodního zákoníku, přičemž vlastnictví takového podílu je spojeno s právem na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu s předmětným družstvem. Obyvatel družstevního bytu tak fakticky nemá k tomuto bytu vlastnické ani jiné věcné právo a užívá jej pouze na základě nájemní smlouvy.

A pokud jde o situaci v bodu 3), tak zde sice figuruje věcné právo, avšak nikoliv k bytové jednotce, nýbrž k celému domu, a to ve formě podílového spoluvlastnictví. Právní titul k užívání jednotlivých nevyčleněných bytů spočívá v dohodě spoluvlastníků ve smyslu ustanovení § 139 odst. 2 občanského zákoníku.

Historickým předchůdcem dnešního vlastnictví bytu podle zákona o vlastnictví bytů bylo tzv. osobní vlastnictví k bytu podle zákona č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům. Právní řád bývalého režimu rozlišoval více druhů vlastnictví, přičemž různé druhy vlastnického práva měly poněkud odlišný obsah. Dalším druhem vlastnictví bylo např. družstevní vlastnictví. Institut osobního vlastnictví zanikl k 30.4.1994, kdy byl zákon o osobním vlastnictví k bytům plně nahrazen zákonem o vlastnictví bytů, který je ve znění pozdějších předpisů účinný dodnes. Od 1.5.1994 tak zná česky právní řád pouze jednu jednotnou formu vlastnictví, resp. vlastnického práva. S termínem osobní vlastnictví se často setkáváme i dnes, především v branži realitních kanceláří, a to nejčastěji právě při jejich obchodování s byty. Realitní kanceláře často ve svých nabídkách pojem osobní vlastnictví používají pro explicitní zdůraznění toho, že nejde o nabídku „pouze družstevního bytu“. Z pohledu současné právní úpravy je však takovéto označování naprosto nesprávné.

Současná koncepce právní úpravy bytového vlastnictví, demonstrovaná v úvodu, se opírá skrze obecnou úpravu v občanském zákoníku o speciální právní předpis – zákon o vlastnictví bytů. Vztah těchto dvou zákonů je řešen podle zásady lex specialis derogat lex generali, což v praxi znamená, že se na problematiku bytového vlastnictví bude v první řadě uplatňovat zákon o vlastnictví bytů. Až pokud nebude ZoVB potřebnou úpravu obsahovat, použije se následně občanský zákoník.

Výjimku z tohoto pravidla stanovuje zákon o vlastnictví bytů ve svém ustanovení § 3 odst. 1, kde je výslovně uvedeno, že nestanoví-li ZoVB jinak, tak práva a povinnosti vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek upravuje občanský zákoník, avšak není-li předmětem spoluvlastnictví jednotka, ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví se nepoužijí.
Důvodem této výjimky je institut spoluvlastnictví společných částí domu nerozlučně existující zároveň s vlastnickým právem k bytové jednotce. Pro tuto problematiku obsahuje zákon o vlastnictví bytů vlastní právní úpravu spoluvlastnických vztahů. A z povahy předmětu těchto spoluvlastnických vztahů – tedy z povahy společných prostor (částí) v domě je více než žádoucí, aby se na tuto konkrétní oblast právní úprava občanského zákoníku nevztahovala, a to ani subsidiárně, jelikož by tak mohlo dojít například k situaci, kdy si sedm vlastníků bytů v tomtéž domě patřičně většinově rozhodne o tom, že poslední osmý vlastník bytu v tomto domě např. nesmí užívat určitou společnou část domu – schodiště a jediná jeho možnost, jak se dostat do svého bytu ve čtvrtém patře, bude za pomoci hasičského žebříku…

V jiných situacích, kromě výše demonstrované výjimky, již k podobným problémům s aplikací kterýchkoliv ustanovení občanského zákoníku na právní vztahy vznikající při vlastnictví bytu nedochází a je tak na tyto vztahy možné subsidiární použití OZ.

Aplikace občanského zákoníku přichází v úvahu zejména v těchto oblastech:
- obecná ustanovení o subjektech, právních úkonech, počítání času,
- obecná ustanovení o obsahu vlastnického práva,
- věcná práva k věci cizí, zejména zástavní právo a věcná břemena, zejména jejich vznik, práva a povinnosti,
- závazky, a to jak obecná ustanovení o závazcích, tak i závazky z právních úkonů (koupě a prodej, darování, nájem, příkaz, jednatelství bez příkazu, pojištění aj.),
- dědění.

Obecná koncepce podle zákona o vlastnictví bytů

Současná koncepce bytového vlastnictví je od 1.5.1994 regulována speciálním právním předpisem, a to zákonem o vlastnictví bytů za současné subsidiární aplikace občanského zákoníku (krom výše uvedené výjimky). Podle ustanovení § 1 odst. 4 ZoVB se koncepce bytového vlastnictví podle tohoto zákona aplikuje pouze na případy těch budov, které mají alespoň dva byty nebo dva samostatné nebytové prostory nebo alespoň jeden byt a jeden samostatný nebytový prostor.

Termínem bytové vlastnictví lze označit specifický druh spoluvlastnictví budovy, v němž spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru (tzv. jednotky) a podílovým spoluvlastníkem společných částí. Za charakteristický znak bytového vlastnictví lze považovat pluralitu předmětů (objektů). Předmětem práva je vždy jednotlivý byt (jiný prostor) i celý dům, eventuálně alespoň jeho společné části, a zpravidla také pozemek. Tyto předměty přitom vlastnicky patří i jiným subjektům. Pluralita předmětů a pluralita subjektů existuje po celou dobu trvání bytového vlastnictví, je jeho pojmovým znakem. Vzájemný vztah předmětů za trvání práva vylučuje odstranění jejich plurality.

Zákon o vlastnictví bytů zavádí tuto spoluvlastnickou – dualistickou koncepci bytového vlastnictví ihned ve svém prvním ustanovení (§ 1 odst. 1), a to především kvůli povaze předmětu tohoto speciálního druhu vlastnictví. Byt totiž fakticky není schopen samostatné existence bez toho, aniž by nebyl neoddělitelnou součástí nějaké budovy (domu). Spolu s tímto reaguje zákon o vlastnictví bytů na stavebně technickou povahu budov, ve kterých se byty nacházejí. Domy obsahující byty (nebo nebytové prostory) jsou v zásadě stavebně konstruovány tak, že mají nějaké společné části (chodby, schodiště, pavlače) mimo uzavřené soubory místností jednotlivých bytů. A skrze tyto všem přístupné společné části budovy je možno dostat se k vchodovým dveřím všech bytů bez toho, že bychom narušili interní prostor kteréhokoliv bytu.

Právě proto je navýsost žádoucí, aby tyto tzv. společné části budovy byly ve spoluvlastnictví všech vlastníků bytů v dotyčném domě. Na tento požadavek reaguje zákon o vlastnictví bytů svým ustanovením § 8, kde v prvním odstavci tohoto paragrafu kogentně stanovuje, že společné části domu jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Toto je podle mě naprosto žádoucí výraz ochrany bydlení, aby jakákoliv část společných částí domu s byty nemohla být ve vlastnictví či spoluvlastnictví cizí osoby, tj. osoby, která není vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru v dotyčném domě.
Ve druhém odstavci § 8 deklaruje zákon o vlastnictví bytů velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, a to tak, že velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Na základě tohoto rovněž kogentního ustanovení je zřejmé, že vlastníkům bytů není zákonem dovoleno „handlovat“ mezi sebou se spoluvlastnickými podíly ke společným částem domu. Situace by k tomu mohla jednoduše svádět, jelikož velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu hrají zásadní roli při rozhodování o správě domu podle ustanovení § 11 ZoVB bez ohledu na to, zde v domě vzniklo společenství vlastníků.

Podobně jako je v české koncepci bytového vlastnictví zakotvena nerozlučnost vlastnického práva k jednotce a podílového spoluvlastnictví společných částí domu, je v zákoně o vlastnictví bytů stanovena velmi blízká souvislost mezi vlastnickým právem k jednotce a právem k pozemku. Tímto pozemkem je myšlen pozemek pod domem s dotyčnými byty, tedy zastavěná parcela.

Obecně v českém právním řádu neplatí zásada „Superficies solo cedit“; v ustanovení § 120 odst. 2 občanského zákoníku je totiž deklarován pravý opak, tj. že stavba není součástí pozemku. Specifickou výjimku z této obecné zásady § 120 odst. 2 OZ, nikoliv však přímo stanovení stavby nebo její části za součást pozemku, stanovuje zákon o vlastnictví bytu obecně v ustanovení § 30 odst. 1 a konkrétně v ustanovení § 21. Právě podle druhého zmíněného ustanovení má ZoVB zájem na tom, aby, podobně jako v případě spoluvlastnických podílů na společných částech domu, byla velikost spoluvlastnických podílů na pozemku pod domem s dotyčnými byty přímo odvislá od vzájemných poměrů podlahových ploch jednotlivých bytů vzhledem k celkové podlahové ploše všech bytů.
Konstrukce této problematiky v zákoně o vlastnictví bytů je koncipována tak, že se mají nejprve stanovit spoluvlastnické podíly na společných částech domu v závislosti na poměrech podlahových ploch jednotlivých bytů vůči celkové podlahové ploše všech bytů podle § 8 odst. 2 ZoVB a potom v závaznosti na to se mají stanovit spoluvlastnické podíly na pozemku pod domem s byty (§ 21 odst. 1 a 2 ZoVB).

Na rozdíl od vztahu vlastnického práva k jednotce a spoluvlastnictví společných částí domu není u vztahu mezi vlastnickým právem k jednotce a právem k pozemku podle ustanovení § 21 odst. 4 až 6 ZoVB vždy nutno řešit tento vztah podílovým spoluvlastnictvím. V ustanovení § 21 odst. 4 ZoVB je řešena situace, kdy vlastník budovy nebo původní vlastník nepřevedených jednotek má k pozemku pod domem jiné právo nežli vlastnické, zejména je zde počítáno s existencí práva z nájemního vztahu. I v případě existence např. nájemního vztahu má být podle zákona o vlastnictví bytů vzniklá situace řešena tak, že obsah předmětného práva k pozemku (tedy jakási vzájemná práva a povinnosti) má být vlastníkem pozemku i vlastníky bytů v domě na dotyčném pozemku upraven tak, že rozsah práv vlastníků bytů má odpovídat velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. V rámci právní jistoty všech zúčastněných subjektů má být tato vzájemná úprava práv a povinností učiněna ve formě písemné smlouvy.

Za účelem zajištění větší právní ochrany a také větší právní jistoty vlastníků jednotek v situacích, kdy docházelo k průtahům s řešením jejich situace ohledně pozemku pod domem, obsahuje zákon o vlastnictví bytů ustanovení § 21 odst. 5. Zde je zakotven tzv. vznik věcného břemene ex lege, a to v situacích, kdy nedošlo mezi vlastníkem jednotky a vlastníkem pozemku k (písemnému) vyřešení jejich vzájemného vztahu ohledně pozemku pod domem do konce roku 2000. Ve všech takových situacích zakládá ZoVB vznik věcného břemene ke dni 1.1.2001, a to ve prospěch vlastníka jednotky a za náhradu. Zákonným obsahem takovéhoto věcného břemene je podle druhé věty § 21 odst. 5 ZoVB právo vlastníka jednotky spoluužívat pozemek zastavěný předmětným domem. I v tomto případě je míra spoluužívání pozemku na základě uvedeného věcného břemene přímo odvislá od velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. V rámci požadavku tzv. dobré víry případného budoucího nabyvatele jednotky je v § 21 odst. 5 in fine ZoVB zakotvena automatická mobilita uvedeného věcného břemene na nového vlastníka jednotky, a to jak v případě převodu, tak i v případě přechodu vlastnického práva k jednotce.

Obsah vlastnického práva k bytu

Historicky se zformovaly tři základní teoretické názory na obsah bytového vlastnictví. Nejširší pojetí zahrnuje do vlastnictví k bytu všechna práva patřící vlastníkovi bytu (vedle vlastnického práva k bytu i spoluvlastnické právo ke společným částem domu a společné užívací právo k pozemku). Takto se vytváří nový typ vlastnictví, jehož předmětem je souhrn věcí, ale také i jiná práva. Užší pojetí vylučuje z obsahu vlastnictví k bytu práva k pozemku, toto pojetí bere v úvahu možnost odlišné povahy práva k pozemku, připouští však souborný předmět. Nejužší chápání vychází z toho, že obsahem vlastnictví k bytu jsou jen vlastnická oprávnění týkající se přímo bytu, zatímco spoluvlastnictví společných částí a spoluužívací práva k pozemku jsou dalšími právy, která nepatří k obsahu vlastnického práva k bytu, ale jsou s ním jako akcesorická práva nerozlučně spojena, a to jak funkčně, tak i existenčně, takže spolu vznikají, trvají a zanikají. Současná legislativní koncepce respektuje nejužší pojetí obsahu bytového vlastnictví.

Obsahem vlastnického práva k bytu je tedy souhrn subjektivních práv a povinností vlastníka bytu, a to právě ve vztahu k tomuto bytu. S těmito vlastníkovými oprávněními a povinnostmi jsou akcesoricky, zejména podle ustanovení § 30 odst. 1 ZoVB, spojené práva a povinnosti, jež jsou obsahem spoluvlastnického práva ke společným částem domu, a práva a povinnosti, které jsou obsahem práva k pozemku.

Výčet všech dílčích práv a povinností je poměrně široký a systém uspořádání a vzájemných vazeb těchto dílčích práv a povinností je také docela členitý. To především z důvodu systematiky právní úpravy obsahu bytového vlastnictví, jelikož práva a povinnosti vlastníka bytu jsou regulována jak obecným občanským zákoníkem, tak také speciálním zákonem o vlastnictví bytů, a pokud jde o omezení práv a povinností vlastníka bytu, tak rovněž dalšími zejména veřejnoprávními právními předpisy. Proto jsem se pro účely této diplomové práce rozhodl rozdělit dílčí práva a povinnosti vlastníka bytu a také omezení těchto práv a povinností právě podle kritéria pramene konkrétních dílčích práv a povinností nebo jejich omezení.

Práva a povinnosti vlastníka bytu podle občanského zákoníku

Obsah vlastnického práva obecně podle občanského zákoníku vychází z tzv. vlastnické triády uvedené v ustanovení § 123 OZ. Z tohoto ustanovení vyplývá, že vlastník věci disponuje (v mezích zákona) těmito dílčími oprávněními: právo držby věci, právo užívání a požívání věci a dispoziční oprávnění k věci. Mimo tuto výslovnou zákonnou formulaci vlastnické triády pak stojí ještě právo vlastníka věc opustit a právo věc zničit. Ve vztahu ke konkrétnímu předmětu – bytu nabývají tato dílčí oprávnění speciální podoby dané především povahou bytu jako zvláštního předmětu právních vztahů. A právě rozvedení nejstěžejnějších specifik obsahu vlastnického práva k bytu podle občanského zákoníku bude náplní tohoto oddílu.

Význam práva držby vlastníka bytu se projevuje zejména při ochraně vlastnického práva, neboť se může reivindikační žalobou domáhat vyklizení bytu, jestliže byt třetí osoba neoprávněně užívá. Kromě tohoto institucionálního prostředku se může vlastník bytu domáhat ochrany u pověřeného obecního úřadu, jestliže došlo ke zřejmému zásahu do pokojného stavu, vyloučena není ani svépomoc.

Dalšími dílčími oprávněními vlastníka bytu jsou právo užívání věci a právo požívání plodů a užitků věci. Pod právo užívat byt náleží především oprávnění v bytě bydlet. Právo na bydlení je jednou z nejzákladnějších lidských potřeb, která se v současné moderní společnosti realizuje mimo jiné charakteristickým institutem bytového vlastnictví. Dalšími způsoby realizace jsou např. právní institut nájmu nebo výpůjčky bytu, nebo potom ubytovny (tj. smlouva o ubytování podle § 754-759 OZ), azylové domy apod. Právo bydlet v bytě má nejen vlastník bytu, ale také osoby žijící s ním v domácnosti, a to ať už na základě dohody (tj. prakticky kdokoliv) nebo na základě právních předpisů (osoby, ke kterým má vlastník bytu vyživovací povinnost – tj. nejčastěji děti, manžel nebo manželka). Právo užívat byt může vzniknout i cizí osobě, a to na základě dobrovolné vlastníkovy dispozice s bytem (např. uzavření nájemní smlouvy – na celý byt nebo jen na jeho část).

Právo byt požívat, tj. přivlastňovat si jeho plody a užitky, je s ohledem na charakter předmětu vlastnického práva prakticky nevyužitelné, ledaže budeme za plody považovat eventuální nájemné.

Posledním oprávněním vlastníka bytu vyplývajícím z vlastnické triády podle ustanovení § 123 OZ je právo vlastníka s bytem disponovat (nakládat).
Prostřednictvím dispozičních oprávnění má vlastník bytu zabezpečenou možnost realizovat jeho podstatu nebo směnnou hodnotu. K jejich obsahu patří právo k faktickým dispozicím a právo k právním dispozicím s bytem. Faktické dispozice se dotýkají změny podstaty bytu změnou jeho vlastností nebo rozsahu, přetvořením věci na jinou nebo absolutním zničením věci. Je logické, že z povahy bytového vlastnictví musí vyplynout příslušná omezení faktických dispozic.
Právním omezením faktických dispozic, ať už veřejnoprávním nebo soukromoprávním, se budu věnovat v některých následujících oddílech této kapitoly. Kromě právních omezení jsou zde však i některá faktická omezení nebo spíš specifika některých faktických dispozic.

Například úplná změna faktické podstaty bytu je prakticky nemožná. Byt bude vždycky jen soubor místností jakožto reálně nesamostatná součást nějaké budovy. V úvahu přichází změna právní – např. rekolaudace na nebytový prostor.

Teoreticky se pod dispoziční oprávnění k věci dají zařadit také právo na opuštění věci a právo věc zničit, i když výslovně z formulace obsažené v § 123 občanského zákoníku tato vlastnická oprávnění přímo nevyplývají.

Opuštění bytu se dá rozdělit na faktické a právní. Faktické opuštění bytu je v praxi velice jednoduché – vlastník za sebou zavře dveře a odejde si, kam se mu zachce. Naproti tomu právní opuštění bytu je podle současného právního řádu nemožné, jelikož byt podléhá podle katastrálních předpisů zápisům do katastru nemovitostí a díky tomu bude vlastník bytu vždy spolehlivě dohledatelný. Případný držitel tak nikdy nebude v dobré víře pro účely případného vydržení (§ 134 OZ). Stejně tak je díky katastru nemovitostí vyloučena situace, kdy by někdo chtěl považovat fakticky opuštěný byt za ztracenou věc podle ustanovení § 135 občanského zákoníku. Pro shrnutí, z bytu lze fakticky natrvalo odejít, ale právně vždy zůstane, nedojde-li před faktickým opuštěním k nějakému dvoustrannému právnímu úkonu (např. kupní smlouva), ve vlastnictví původního vlastníka, a z toho pro něj budou vyplývat také příslušné právní důsledky (daň z nemovitosti, podíl na správě domu apod.).

Jediným právně relevantním opuštěním bytu (resp. společné domácnosti), které zná český právní řád, je trvalé opuštění společné domácnosti podle ustanovení § 708 občanského zákoníku. Toto ustanovení se však týká pouze nájemního vztahu k bytu, na vlastnické právo vlastníka pronajímaného bytu (tzn. na pronajímatele) nemá toto ustanovení žádný vliv. Nastanou-li okolnosti předvídané v ustanovení § 708 OZ (a s ním souvisejících), dojde ke stanovenému přechodu nájmu bytu za nepřetržitého trvání vlastnického práva pronajímatele k tomuto bytu.

Jde-li o zničení bytu, je i v tomto případě situace velmi netradiční. Byt jakožto věc (na základě fikce) lze pochopitelně zničit, avšak nelze tak učinit bez negativního efektu na třetí osoby. To vyplývá z povahy bytu, který je vždy neoddělitelnou součástí nějaké budovy. Tudíž, ať už by bylo zničení jednoho bytu v rámci budovy „sebešetrnější“, vždy bude mít nepříznivý dopad jak na bezprostředně sousedící byty, tak na statickou konstrukci celé budovy. Proto je jakékoliv devastující jednání směrem k bytu v českém právním řádu několikanásobně zakázáno – jak v soukromém (např. § 13 ZoVB), tak ve veřejném právu (např. trestný čin poškozování cizí věci).

Rozdělením opuštění bytu na faktické a právní jsem se pomalu přesunul od kategorie dispozic s převážně faktickou povahou ke druhé kategorii dispozičních oprávnění k bytu, kterými jsou právní dispozice.

Právní dispozice s bytem lze rozčlenit do několika skupin:
- právo převést vlastnické právo k bytu na jinou osobu, event. disponovat s bytem pro případ smrti,
- právo přenechat užívání bytu jinému,
- právo zatížit byt,
- právo byt opustit.

Právo vlastníka opustit byt bylo z pohledu faktické i právní stránky rozebráno výše.

Taktéž byla výše naznačena možnost vlastníka přenechat užívání bytu (nebo jen jeho části) jinému. Děje se tak na základě dvoustranných právních úkonů, nejčastěji na základě nájemní smlouvy podle ustanovení § 685 a násl. občanského zákoníku. K tomuto nutno poznamenat, že nejen úprava věcných práv k bytům, ale i právní úprava nájemního vztahu k bytům je regulována speciálními právními ustanoveními určenými právě pro svůj konkrétní uzavřený okruh právních vztahů. Důvodem je všeobecný společenský požadavek zvýšené ochrany bydlení. Důsledkem této speciální úpravy nájemních vztahů k bytům je pak posílení právního postavení nájemců a zvýšení jejich právní jistoty.

Právo převést vlastnické právo k bytu na jiný subjekt, event. právo disponovat s bytem pro případ smrti v závěti patří k nejdůležitějším dispozičním oprávněním. Právě tato práva jsou jediným z rozhodujících momentů hovořících ve prospěch vlastnictví bytu ve srovnání s nájemním vztahem. Při realizaci dispozičních oprávnění se využijí příslušná obecná ustanovení občanského zákoníku. Vzhledem ke zvláštní povaze bytu je nutno respektovat i příslušná ustanovení o právních vztazích k nemovitostem. Specifickou pozornost při převodu vlastnického práva k bytu je nutno věnovat přechodu souvisejících práv (§ 20 odst. 1 a 3 ZoVB) a zajištění převodu spoluvlastnického podílu k pozemku (§ 20 odst. 2 ZoVB), zejména proto, že převod vlastnického práva k bytu je podmíněn převodem spoluvlastnického podílu k pozemku.

 

Právo zatížit byt znamená pro vlastníka bytu možnost:

- zřídit k bytu věcné břemeno dle ustanovení § 151n a násl. OZ,
- použít byt jako zástavu pro zajištění institutem zástavního práva dle ustanovení § 152 a násl. OZ,
- použít byt v rámci institutu zajištění závazků převodem práva podle ustanovení § 553 OZ.
Akcesorita spoluvlastnictví společných částí (domu) a spoluvlastnictví k pozemku se projevuje také v nemožnosti samostatného použití jako zajišťovacích prostředků. To znamená, že předmětem zástavního práva nemůže být samostatně spoluvlastnický podíl na společných částech domu, ani samostatně spoluvlastnický podíl na pozemku (§ 30 odst. 3 ZoVB). Zástavou se tyto podíly mohou stát jen společně s bytem. Od 1.7.2000 již ZoVB výslovně uvádí opačný princip (§ 30 odst. 2, i když se týká obecně všech věcných práv, tj. též věcných břemen, předkupního práva), tj. bude-li předmětem zástavy byt, vztahuje se zástavní právo i na spoluvlastnický podíl ke společným částem domu a na spoluvlastnický podíl k pozemku.

Naopak právo zatížit byt v sobě nezahrnuje např. právo zadržet byt v rámci použití institutu zadržovacího práva podle ustanovení § 175 a násl. OZ. Podle § 175 odst. 1 OZ se totiž institut zadržovacího práva vztahuje pouze na movité věci, kdežto byt je na základě právní fikce zakotvené v § 3 odst. 2 ZoVB považován za věc nemovitou. Dále v sobě právo zatížit byt neobsahuje možnost využít, s výjimkou výše zmíněného zajištění závazků převodem práva dle § 553 OZ, ostatní zajišťovací instituty určené občanským zákoníkem pro zajištění závazků (§ 544 a násl. OZ), jelikož právní povaha těchto institutů vůbec nepočítá s použitím věci jako předmětu pro tyto závazkové zajišťovací instituty.

Tímto jsem vyčerpal základní okruh práv vlastníka bytu, která reguluje občanský zákoník. Pokud jde o povinnosti a omezení podle OZ (event. LZPS), zůstává jejich výčet i charakteristika naprosto stejná,

Jsou jimi:
- čl. 11 LZPS, který upravuje možnost omezení vlastnictví k určitému majetku jen na některé subjekty a zakotvuje možnost vyvlastnění nebo nuceného omezení vlastnického práva a také možnost ukládat daně a poplatky, a dále v neposlední řadě také, že vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito nebo použito k poškozování zdraví, přírody a životního prostředí.
- § 3 odst. 1 OZ zakazující bezdůvodný zásah do práv a oprávněných zájmů jiných při výkonu vlastních práv nebo povinností; dále toto ustanovení zakazuje výkon práv nebo povinností v rozporu s požadavkem dobrých mravů.
- § 128 odst. 1 a 2 upravující možnost použití věci bez souhlasu a možnost vyvlastnění.
- § 123 zdůrazňující realizaci vlastnické triády v mezích zákona.
- § 127 zakotvující tzv. sousedské vztahy

Všechna tato omezení či povinnosti se plnou měrou vztahují i na vlastnické právo k bytům. V praxi se dle mého názoru u bytového vlastnictví nejčastěji vyskytují (myšleno fakticky uplatňují) občanskoprávní omezení v podobě sousedských vztahů, a to ve velice rozmanitých podobách, a potom také obecný zákaz bezdůvodného zneužívání výkonu práv a povinností nebo jejich výkon v rozporu s dobrými mravy.
Méně častěji se v souvislosti s bytovými jednotkami bude vyskytovat institut použití věci bez souhlasu. Tyto výjimečné situace budou nejčastěji nastávat např. při požárech nebo jiných živelných událostech, a to v situacích, kdy zasahující požárníci (popř. příslušníci jiného záchranného sboru) budou nutně potřebovat vstoupit do jistého bytu právě za účelem zažehnání hrozícího nebo trvajícího nebezpečí. Okolnosti takovéto naléhavé situace takřka ve všech případech specifikují veřejnoprávní předpisy.

Nejméně frekventovaným výskytem aplikace občanskoprávního (byť s veřejnoprávní specifikací) institutu omezení vlastnického práva k bytové jednotce se mi jeví být institut vyvlastnění. Zde je dobré vyjasnit, že byt by mohl být předmětem odnětí nebo omezení vlastnického práva na základě ustanovení § 1 zákona o vyvlastnění pouze jako část stavby. Zákonodárce při tvorbě zákona o vyvlastnění zjevně počítal odnímáním nebo omezováním vlastnického práva k pozemkům (jejich částem) nebo k stavbám – tedy i budovám (popř. též jejich částem). Osobně si však jen velice těžko dokážu představit takový veřejný zájem, který by vyžadoval právě vyvlastnění pouze jedné bytové jednotky, pokud by ovšem nešlo o hromadné vyvlastňování bytů v rámci celé stavby.

Práva a povinnosti vlastníka bytu podle zákona o vlastnictví bytů

Zákon o vlastnictví bytů obsahuje úpravu této problematiky v ustanoveních § 13 – 16. Jedná se o speciální úpravu práv a povinností určenou pouze pro vlastníky jednotek (tedy bytů nebo nebytových prostor), což mj. vyplývá ze samotného nadpisu pro výše uvedená právní ustanovení ZoVB.
První, a to velice významné, právo, které je též zároveň i povinností, je uvedeno v ustanovení § 13 odst. 1 ZoVB. Jedná se o podíl na správě domu. Správu domu vykonávají buďto vlastníci jednotek jakožto fyzické osoby nebo tzv. společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“ nebo „společenství vlastníků“), které je právnickou osobou, jenž vzniká ex lege na základě ustanovení § 9 odst. 3 ZoVB, a to v domech s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Společenství vlastníků je právnická osoba zákonem záměrně předvídaná k tomu, aby v domech, kde existuje předpokládaný počet jednotek a kde figuruje předpokládaný počet vlastníků jednotek, vykonávala správu domu (vč. souvisejících činností v rozsahu zákona o vlastnictví bytů). Za tímto účelem (a to pouze za tímto účelem) je na základě ustanovení § 9 odst. 1 ZoVB in fine společenství nadáno schopností nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory.

Primárně se vlastníci jednotek podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jejich spoluvlastnickým podílům na společných částech domu.
Toto ustanovení je dispozitivní, umožňuje, aby si vlastníci jednotek uzavřeli dohodu, kterou tyto podíly na správě změní. Zákon vyžaduje dohodu všech vlastníků jednotek, to znamená, že se neuplatní rozhodovací pravidla podle § 11 ZoVB platná pro společenství vlastníků jednotek, dohodu o podílu na správě musí uzavřít všichni vlastníci jednotek.

Správa domu je legislativní zkratkou zahrnující jak samotnou správu společných částí domu, tak i jejich provoz a údržbu. Nejde o správu, provoz a údržbu bytů a nebytových prostorů v domě, jak by mohlo z legislativní zkratky vyplývat, tyto záležitosti jsou plně v moci vlastníků jednotek. Správa společných částí zahrnuje nejrůznější činnosti, jejichž úplný výčet lze jen těžko podat. Patří do ní obstarávání společných záležitostí, např. péče o údržbu společných částí, včetně zajišťování oprav, dále i zajištění dodávky nejrůznějších médií (elektrické energie, plynu, tepla, vody), odvoz tuhého komunálního odpadu, čištění komínů, protipožární opatření, provoz výtahu, zajištění řádného chodu společné televizní antény, případně kabelového rozvodu, dále také úhrada za plnění poskytovaná vlastníkům, pokud tato plnění budou poskytována společně vlastníkům, nikoliv individuálně, vyúčtování záloh na tato plnění atd.

Z výše uvedeného demonstrativního výčtu obsahu správy domu je naprosto patrné, že realizaci správy domu není možno vykonávat čistě jen na základě projevů vůle dotčených vlastníků jednotek, ale budou k tomu také zapotřebí určité hmotné prostředky, bez kterých by většina dílčích činností v rámci správy domu prakticky nešla obstarat. Hmotnými prostředky mám zde na mysli především finanční prostředky, které umožňují pokrýt případné náklady vzniklé v souvislosti se správou domu. Zákon o vlastnictví bytů na zabezpečení existence finančních prostředků k pokrytí nákladů na správu domu myslí ve svém ustanovení § 15. Zde v prvním odstavci tohoto paragrafu ZoVB zakotvuje povinnost všech vlastníků jednotek v domě přispívat na náklady spojené se správou domu či pozemku, a to primárně ve výši odvozené od velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. ZoVB je však v tomto ohledu dispozitivní, jelikož dává vlastníkům jednotek možnost upravit výši příspěvků na náklady spojené se správou domu či pozemku vzájemnou dohodou. Podobně jako u dohody o rozsahu podílení se na správě domu podle ustanovení § 13 odst. 1 ZoVB vyžaduje i zde zákon jednomyslnou dohodu všech vlastníků jednotek v dotyčném domě.

Podle ustanovení § 15 odst. 2 skládají vlastníci jednotek za účelem získání finančních prostředků na úhradu nákladů vzniklých se správou domu či pozemku zálohy, aby bylo možno postupně shromažďovat finance na úhradu v budoucnu předpokládaných (často docela vysokých) nákladů.

Velice důležitým ustanovením v souvislosti s hrazením nákladů na správu domu či pozemku je ustanovení § 15 odst. 3 ZoVB. Zde je totiž řešena situace, kdy jeden či více vlastníků jednotek odmítá svůj podíl na nákladech správy domu či pozemku a celá takto vzniklá situace dojde až k civilnímu soudu. Zmíněné ustanovení totiž zakládá vznik tzv. zákonného zástavního práva k jednotce, kterou vlastní náklady neplatící dlužník. Je-li jakákoliv pohledávka vůči takovému dlužníkovi vzniklá z povinnosti hradit náklady na správu domu či pozemku dle § 15 odst. 1 ZoVB pravomocně přisouzena ostatním vlastníkům jednotek (popř. společenství vlastníků jednotek), vzniká jim (nebo společenství) dnem nabytí právní moci dotyčného rozhodnutí soudu zástavní právo k jednotce povinného vlastníka. Oprávnění vlastníci (popř. společenství) tak mají možnost uspokojit svou pohledávku z výtěžku prodeje zástavy.

Za docela zapeklitou situaci považuji případ, kdy na náklady na správu domu nehodlá přispívat (podle § 15 odst. 2 ZoVB) nebo je hradit (podle § 15 odst. 1 ZoVB) nikdo z vlastníků jednotek v dotyčném domě. Tato absurdní situace se dá teoreticky považovat za konkludentní dohodu ve smyslu § 15 odst. 2 ZoVB – takovou, že se vlastníci jednomyslně dohodli na částce na zálohy spojené se správou ve výši 0,- Kč. A nepředpokládám-li ani vůli takových vlastníků hradit operativně (myšleno aktuálně a v plné výši) náklady na alespoň minimální potřebnou správu domu, tak dům s takovými vlastníky jednotek pak přirozeně začne časem chátrat a dá se důvodně očekávat, že se brzy do situace vloží buďto vlastníci okolních nemovitostí nebo stavební úřad. Vlastníkům jednotek pak bude veřejnou mocí (soudem nebo stavebním úřadem) uložena povinnost podniknout nezbytné kroky ve správě domu, a to na jejich vlastní náklady. Při případné ignoraci tohoto rozhodnutí dotyčnými vlastníky jednotek nastoupí (v rámci vykonávacího řízení před soudem nebo v rámci správního řízení před stavebním úřadem) výkon potřebné správy domu (tj. zejména provedení nezbytných oprav) cizím subjektem na náklady vlastníků jednotek v poměru určeném podle § 12 ZoVB.
Kromě úpravy správy domu obsahuje zákon o vlastnictví bytů ještě některá další práva a povinnosti týkající se vlastníků jednotek. Ustanovení § 13 odst. 2 ZoVB zakotvuje povinnost vlastníka jednotky odstranit závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech způsobil on nebo ti, kteří s ním jednotku užívají. Zákon o vlastnictví bytů tak při vzniku škody na jednotce jiného vlastníka nebo na společných částech domu dává přednost řešení této situace formou uvedení do předešlého stavu před řešením formou obecné náhrady škody. V praxi to znamená, že ZoVB požaduje po vlastníkovi jednotky, jenž poškodí nebo způsobí závadu na jednotce jiného vlastníka nebo na společných částech, aby sám na vlastní náklady zajistil odstranění vzniklého poškození nebo závady, namísto toho, aby jen dal dotčenému okruhu vlastníků (popř. společenství vlastníků) do rukou peníze a nechal další starosti na nich. Významnou okolností v úpravě této případné povinnosti vlastníků jednotek je fakt, že zde ZoVB zřizuje, k zajištění pravomocně přisouzených pohledávek vzniklých z neplnění uvedených povinností, zákonné zástavní právo k jednotce povinného vlastníka a rovněž ke všem movitým věcem v ní se nacházejících s výjimkou věcí vyloučených z výkonu rozhodnutí. Dochází tak k značnému posílení právního postavení oprávněných vlastníků jednotek, popř. společenství.

Další povinností podle ZoVB je povinnost vlastníka jednotky zdržet se ohrožování výkonu vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek v důsledku provádění úprav vlastní jednotky. V souvislosti s tímto je také zákonem zavedeno omezení vlastníka jednotky při provádění takových úprav, které mění vzhled domu. Podle § 13 odst. 3 věty druhé ZoVB smí vlastník jednotky provádět takové úpravy jen se svolením všech vlastníků jednotek. Ještě přísnější je zákonná úprava v situacích, kdy se úpravami jednotky mění vnitřní uspořádání domu a zároveň se mění také velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. V takových situacích je nutno dohodu všech vlastníků jednotek v dotyčném domě realizovat ve formě tzv. smlouvy o výstavbě (dle § 17 ZoVB), což předpokládá nejen souhlas vlastníků všech jednotek, ale rovněž splnění ostatních náležitostí smlouvy o výstavbě. Podle ustanovení § 13 odst. 3 ZoVB in fine je třeba v těchto situacích počítat také s úpravou stavebního zákona, který obsahuje pro tyto druhy stavebních úprav některé další veřejnoprávní podmínky a omezení.
Poslední dosud neuvedenou povinností podle speciální úpravy zákona o vlastnictví bytů je povinnost vlastníka jednotky umožnit přístup do své jednotky v situacích, kdy to nezbytně vyžadují úpravy, provoz a opravy ostatních jednotek, popřípadě celého domu. Zákonnými podmínkami pro toto umožnění přístupu je jednak nezbytnost prováděných úprav, provozu nebo úprav, a potom také předchozí vyzvání dotyčného vlastníka jednotky. Ten je pak za kumulativního splnění těchto dvou výše uvedených podmínek povinen umožnit přístup do své jednotky. V těchto situacích je dobré mít na paměti ustanovení § 3 občanského zákoníku, které brání mimo jiné tomu, aby byl pod záminkou výše uvedených situací kterýkoliv vlastník jednotky jakýmkoliv způsobem šikanován.

Velice podobnou povinností, svým způsobem odvozenou od té předchozí, je povinnost vlastníka umožnit instalaci, údržbu a provádění odpočtu v souvislosti se zařízením pro měření tepla a vody v jednotce. Lokalizace těchto zařízení není v zákoně závazně stanovena, tudíž se může nacházet prakticky kdekoliv v rámci domu i mimo něj. V praxi se lze setkat s výskytem těchto měřících zařízení např. uvnitř jednotky, ve sklepních boxech, na chodbě, na půdě, v kůlně, zabudované ve zdi s přístupem z vnějšku domu apod. V případě, že se zmíněná měřící zařízení nacházejí v rámci společných částí domu, může povinnost uvedenou v ustanovení § 13 odst. 4 větě druhé ZoVB splnit prakticky kterýkoliv vlastník jednotky (či dokonce kterákoliv osoba užívající jednotku společně s některým vlastníkem, popř. nájemcem), a to klidně i za jiného vlastníka (resp. nájemce) jednotky. Jsou-li ale tato měřící zařízení umístěna buďto přímo v jednotce anebo v jiné části domu, kterou z nějakého titulu užívá jen některý vlastník (popř. nájemce) – tedy např. v odděleném sklepním boxu, leží odpovědnost za splnění této povinnosti právě na tomto dotyčném vlastníkovi (event. nájemci).

Sousedské vztahy mezi vlastníky bytů

Prakticky všechny byty existují v budovách, kde se společně nachází ještě několik dalších jednotek – ať už bytových jednotek nebo nebytových prostor. Vyplývá to mimo jiné také z ustanovení § 1 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů. Budova pouze s jednou bytovou jednotkou by podle tohoto ustanovení vůbec nespadala pod právní režim ZoVB a byla by de facto rodinným domem.
Druhové složení jednotek v budově může mít tři různé varianty:
1) Budova obsahuje pouze bytové jednotky – typicky bytové domy (např. panelový dům nebo tzv. činžovní dům).
2) Budova obsahuje pouze nebytové prostory – žádný z prostorů v dotyčné budově neslouží podle rozhodnutí stavebního úřadu pro účely bydlení. Tato varianta je pro náplň této diplomové práce bezpředmětná.
3) Budova obsahuje byty i nebytové prostory. Typicky v přízemí budovy se nachází prostory sloužící k podnikatelským účelům (např. obchody) a v prvním a dalších patrech se pak nacházejí bytové jednotky.
Pro účely tohoto oddílu diplomové práce budu dále pracovat s tématem sousedských vztahů v rámci budovy spadající pod variantu výše popsanou pod bodem 1).
Spolu s touto okolností budu dále předpokládat ideální (myšleno z pohledu tématu této diplomové práce) stav, kdy všechny byty v rámci budovy budou užívat právě jejich vlastníci. Ve skutečném světě bytových domů se totiž můžeme setkat se situacemi, kdy jsou některé byty užívány nájemci či podnájemci na základě nájemní popřípadě podnájemní smlouvy, anebo dokonce mohou nastat situace, kdy jsou některé z bytů dočasně opuštěné.
Taktéž v této své záměrně zkonstruované ideální situaci nebudu brát v úvahu, krom výslovně uvedených výjimek, případný vliv sousedských vztahů navenek domu – tedy zejména na vlastníky okolních nemovitostí.

Předpokládám tedy, že ve výše popsané budově budou přinejmenším dva byty, ale klidně jich může být i několik desítek – záleží jen na stavebně-technické povaze budovy. Čím více lidí se pak v rámci jedné budovy dlouhodobě nachází, tím více mezi nimi vzniká sociálních – mezilidských vztahů, z nichž některé tyto vztahy mohou být také vztahy právní. A všichni lidé, kteří vlastní (a v našem případě také užívají) byt v té samé budově, jsou de facto sousedi. Už jenom proto, že všichni společně mají právo užívat společné části domu. Někteří sousedi si pak mohou být ještě „bližší“, pokud jejich byty spolu bezprostředně sousedí, tzn. mají společnou jednu nebo více bočních zdí (jinými slovy: horizontální sousedi) anebo stropní zeď jednoho bytu je zároveň podlahovou zdí bytu nacházejícího se nad ním (jinými slovy: vertikální sousedi). Právě z těchto důvodů se celá tato problematika nazývá sousedskými vztahy.

Základním právním východiskem pro sousedské vztahy je ústavněprávní rámec zakotvený v ustanovení čl. 11 odst. 3 LZPS. Právě zde je totiž výslovně uvedeno, že vlastnictví zavazuje a že nesmí být za žádných okolností zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Pod řečená „práva druhých“ lze z našeho konkrétního pohledu dokonale podřadit práva ostatních sousedů v domě.

Hierarchicky druhým právním rámcem sousedských vztahů je tzv. generální klauzule pro sousedské vztahy. Tuto generální klauzuli obsahuje občanský zákoník ve svém ustanovení § 127 odst. 1 věta první. Zde je výslovně řečeno, že vlastník věci se musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv.
Z této obecné zásady vyplývají dvě omezení:
- zákaz obtěžovat jiného nad míru přiměřenou poměrům,
- zákaz vážného ohrožování výkonu práv jiného.
Rozdíl mezi obtěžováním a ohrožováním lze spatřovat v tom, že ohrožování se týká přímo výkonu práv chráněného vlastníka, ale obtěžování ještě samo nebrání takovému výkonu, leč činí jej nepříjemným nebo obtížným.
Ve větě druhé § 127 odst. 1 doplňuje občanský zákoník generální klauzuli o demonstrativní výčet zákazů některých nejčastějších způsobů porušení generální klauzule sousedských vztahů. Teoreticky se dá tento demonstrativní výčet rozdělit na čtyři samostatné skupiny zákazů narušení sousedských vztahů. Tyto čtyři skupiny jsou pak doplněny ještě o dva speciální případy ve zbylých dvou odstavcích § 127 OZ.
Prvním z uvedeného výčtu zákazů narušení sousedských vztahů je tzv. ohrožení sousedovy stavby nebo pozemku. Tento zákaz spočívá v tom, že vlastník věci nesmí ohrozit sousedovu stavbu nebo pozemek úpravami pozemku nebo úpravami stavby na něm zřízené, aniž by učinil dostatečná opatření pro upevnění stavby nebo pozemku.

Užitá zákonná dikce svědčí domněnce, že ohrožený se může na základě uvedeného ustanovení bránit pouze aktivní činnosti vlastníka sousedního pozemku nebo stavby (arg. „úprava“).

Vzhledem k bytovému vlastnictví je toto omezení prakticky nevyužitelné. Teoreticky by sice skrze argument „od většího k menšímu“ šlo toto omezení vlastnického práva uplatnit také na byt jako na část stavby, ale de facto by toto omezení bylo použitelné právě jen proti (v mém případě nezamýšleným) vlastníkům věcí nacházejících se mimo budovu. To proto, že problematiku tohoto zákazu mezi vlastníky bytů v rámci jednoho domu upravuje speciální ustanovení § 13 odst. 3 ZoVB, jenž bylo podrobně rozebráno v předchozím oddíle.

Další samostatnou skupinou zákazů narušení sousedských vztahů jsou tzv. imise. Imise jsou taxativně vyčtené způsoby obtěžování sousedů, které jsou výslovně zakázané, dějí-li se nad míru přiměřenou poměrům.

Jde-li však o zásah, který nepřekročil míru přiměřenou poměrům a únosné hranice vyplývající z dobrých mravů, není to neoprávněný zásah ve smyslu citovaného ustanovení (§ 127 odst. 1 věta druhá). V takových případech se pak nelze úspěšně domáhat ochrany.

Imisemi podle občanského zákoníku jsou obtěžování: hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi. K tomuto výčtu imisí se také navíc teoreticky řadí zákaz vnikání chovaných zvířat na sousedův pozemek.

U této poslední uvedené imise jsou dvě zvláštnosti. Za prvé, že k naplnění skutkové podstaty zákazu vnikání chovaných zvířat na sousedův pozemek není nutné dosáhnout nad míru přiměřenou poměrům. Vnikání chovaných zvířat je striktně zakázáno v jakékoliv míře. Druhou zvláštností této imise je pak fakt, že OZ takto výslovně zakazuje jen vnikání chovaných zvířat na sousedův pozemek, nikoliv tedy např. do sousedova bytu. Existují totiž také nejrůznější zvířata chovaná doma (tj. v bytech), která by při svém nekontrolovaném pohybu mohla rovněž snadno vniknout do sousedova bytu a tam jej svou přítomností obtěžovat. Jedná se například o hady, papoušky, mravence, chovné hlodavce, pavouky atd. I v takovémto případě má však obtěžovaný vlastník bytu nárok na právní ochranu – to vyplývá z konstrukce ustanovení § 127 odst. 1 OZ, jelikož zdejší výčet možných druhů narušení sousedských vztahů, jak již bylo uvedeno výše, je pouze demonstrativní. Obtěžovaný vlastník by se tak mohl domáhat právní ochrany na základě generální klauzule pro sousedské vztahy, avšak zde by měl vlastník bytu oproti vlastníkovi pozemku poněkud méně výhodné právní postavení, jelikož by musely být splněny podmínky generální klauzule, tedy obtěžování nad míru přiměřenou poměrům nebo vážné ohrožování výkonu práv.

Pokud jde o ostatní imise, tak v rámci konfrontace bytových sousedů je dle mého názoru možný výskyt všech uvedených druhů imisí. Nejčastějšími budou podle mě: obtěžování hlukem (hlasitou hudbou nebo hlasitou televizí, popř. hlasitými vokálními projevy) a obtěžování vibracemi (mohou vzniknout též z hlasité hudby anebo například z nešetrného – hlučného nebo zvýšeného pohybu sousedů bydlících o patro výše).

Další problematikou sousedských vztahů jsou tzv. podrosty a převisy. Úpravu této problematiky obsahuje občanský zákoník v ustanovení § 127 odst. 1 in fine. Tato úprava je zde pro situace, kdy stromy, zejména stojící blízko hranice se sousedovým pozemkem, nějakou svou částí, ať již nad nebo pod zemským povrchem, přesahují na pozemek sousedův. Tento stav může být některými vlastníky pozemků považován za nežádoucí a mohou chtít tyto části stromů ze svého pozemku odstranit. To je samozřejmě neoddiskutovatelným právem takto dotčeného vlastníka pozemku, a to včetně možnosti odstranit z části stromu přesahující nad jeho pozemek případné plody tohoto stromu. Občanský zákoník však stanovuje určité meze pro tyto situace, zejména z důvodu ochrany vlastníka stromů a také z důvodu ochrany přírody jako takové. OZ pro tyto případy zakazuje odstraňovat přesahující části stromů nešetrně, popřípadě v nevhodné roční době (z pohledu biologického cyklu života rostlin). Z vlastní zkušenosti mohu říci, že většina takovýchto situací je v praxi řešena prostou dohodou dotyčných vlastníků, a to tak, že si vlastník stromu upraví jeho směr růstu sám anebo se strom nechá přirozeně růst a soused si na oplátku nechává přesahující část plodů stromu.

Problematika týkající se podrostů a převisů, už jen z logiky její povahy, se v souvislosti s bytovým vlastnictvím nevyskytuje. Vlastníci bytů se s touto problematikou však mohou setkat v situacích, kdy jsou také podílovými spoluvlastníky pozemku pod domem s jejich byty.

Na závěr bych k právní úpravě problematiky podrostů a převisů v OZ rád poznamenal, že je podobně nedostatečná jako úprava imise chovaných zvířat. Znevýhodněni jsou zde vlastníci pozemků, kteří si na nich pěstují např. okrasné keře, větší odrůdy okrasných květin, popř. mechů nebo lišejníků. Tyto rostliny totiž mohou být v případě přesahu na sousedův pozemek „likvidovány“ dotčeným sousedem bez jakéhokoliv šetřícího omezení, což se mi jeví být poněkud překvapivé a rozporuplné, když už chtěl zákonodárce nějakým způsobem chránit přírodu.

Institut oplocení se podle ustanovení § 127 odst. 2 OZ týká výhradně pozemku. Vlastníci bytů by se s tímto institutem, podobně jako v případě podrostů a převisů, mohli přímo setkat pouze, pokud by byli zároveň podílovými spoluvlastníky pozemku pod domem s jejich byty.
A pokud jde o institut vstupu na pozemky a stavby podle ustanovení § 127 odst. 3 OZ, tak jeho aplikace, pokud jde o sousedské vztahy mezi vlastníky bytů samotnými, je do značné míry potlačena speciálním ustanovením § 13 odst. 4 větou první ZoVB. Obecný vstup na pozemky a stavby podle občanského zákoníku by se mohl na vlastníky bytů vztahovat ve dvou typových případech, a to:

1) Pokud by vlastníci bytů v rámci správy domu prováděli obhospodařování nebo údržbu domu nebo jeho části, eventuelně, jsou-li též spoluvlastníky pozemku pod domem, tak rovněž obhospodařování nebo údržbu tohoto pozemku nebo jeho části. Potom by se mohli za splnění striktních podmínek ustanovení § 127 odst. 3 OZ, tedy na nezbytnou dobu a v nezbytné míře, dožadovat vstupu na sousední pozemek, popřípadě stavbu.

2) V situaci zrcadlové k té v bodě 1) – totiž, když by vlastník sousední nemovitosti z důvodu údržby nebo obhospodařování své nemovitosti požadoval vstup na pozemek pod domem nebo dokonce přímo do domu s byty.

Jako jakási forma kompenzace pro vlastníka povinného umožnit vstup na svou nemovitost je v ustanovení § 127 odst. 3 in fine OZ zakotvena pro vstupujícího souseda objektivní odpovědnost za škodu, kterou při vstupu na cizí pozemek nebo stavbu eventuelně způsobí. Této objektivní odpovědnosti se navíc nelze zprostit.

Tato úprava povinnosti umožnit vstup nemůže být využita k zajištění opakovaného či pravidelného přístupu k cizí nemovitosti za účelem jejího běžného užívání. V takovém případě lze uplatnit věcné břemeno.

Na závěr oddílu věnovanému sousedským vztahům mezi vlastníky bytů bych rád opět zdůraznil, že výčet zákazů, omezení, práv anebo povinností obsažený postupně v ustanoveních § 127 občanského zákoníku má pouze demonstrativní charakter. To znamená, že zákonodárce do budoucna počítá s tím, že není možné vyjmenovat či pojmenovat veškeré problematické situace v rámci sousedských vztahů, anebo že postupem času při vývoji společnosti mohou vzniknout zcela nové sporné otázky v této problematice (např. stínění WiFi bezdrátovému telekomunikačnímu signálu). Nedostatečné úpravy některých možných problémových situací, které byly výše svým způsobem kritizovány, tak nelze jednoznačně považovat za chyby či mezery v zákoně. Zvláště pak, je-li brána v úvahu existence generální klauzule sousedských vztahů, která je, za předpokladu splnění jejích podmínek, způsobilá zaručit poškozenému sousedovi možnost domáhat se právní ochrany.

Zdroj: Nadřevo.cz

Sdílet příspěvek:
  • Facebook
  • Google Bookmarks
  • email
  • RSS
  • Jagg
  • Linkuj
  • Vybrali.sme
  • Top-články
Hodnocení:

Související příspěvky:

Štítky:
, , ,

  1. Zatím žádné komentáře.
(nebude zveřejněn)